Passoires thermiques : ce qui change avant d'acheter
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE évolue avec un nouveau coefficient pour l’électricité. Pour toi qui envisages d'acheter un bien, de négocier un prix ou simplement de comprendre ce que tu signes, cette réforme modifie la lecture d'un logement, sa valeur marchande et les marges de manœuvre sur les négociations.
Le DPE, c'est quoi ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe un logement de A (très économe) à G (très énergivore). Ce classement dépend de la consommation d'énergie primaire. C'est-à-dire l'énergie nécessaire à la production, au transport et à la distribution de l'énergie que tu consommes réellement.
C'est là qu'entre en jeu le coefficient de conversion de l'électricité. Avant 2026, ce coefficient était fixé à 2,3. Pour chaque kilowattheure d'électricité consommé, le calcul du DPE comptabilisait 2,3 kWh d'énergie primaire. Résultat : des logements chauffés à l'électricité, même correctement isolés, se retrouvaient pénalisés dans leur classement, parfois relégués en classe F ou G.
Au 1er janvier 2026, ce coefficient est passé à 1,9, conformément à la valeur européenne définie par la directive sur l'efficacité énergétique. Ce n'est pas un détail technique. C'est un changement qui modifie directement l'étiquette de centaines de milliers de logements en France.
850 000 logements reclassés : ce que ça change pour toi
Selon un article de BFM Business datant du 1 janvier 2026, environ 850 000 logements vont sortir du statut de passoire thermique grâce à cette réforme. Ces biens, jusqu'ici classés F ou G, gagnent une ou deux classes énergétiques sans que le moindre travaux n'ait été réalisé.
Si tu visites un appartement chauffé à l'électricité qui affiche aujourd'hui un DPE E alors qu'il était classé F il y a six mois, ce n'est pas forcément parce que le propriétaire a rénové. C'est peut-être simplement parce que le calcul a changé.
Ce reclassement a des effets directs sur le marché immobilier :
D'après une étude de Se Loger datant du 17 mars 2026, en moyenne, les passoires thermiques décote entre -30 % et -40 % pour les logements en province. Un bien qui sort du statut de passoire regagne mécaniquement de l'attractivité et de la valeur.
Pour certains propriétaires, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et ceux classés F seront concernés à partir de 2028. Un reclassement de G à F donne donc un sursis de trois ans à un propriétaire.
Un acheteur averti sait faire la différence entre un logement réellement amélioré et un bien qui a simplement bénéficié d'un recalcul administratif. Ce sont deux réalités très différentes sur le plan des travaux à prévoir et des charges futures.
Ce que le reclassement ne change pas
Cette réforme ne modifie ni la consommation réelle du logement ni le montant des factures énergétiques. Un appartement qui était mal isolé avant janvier 2026 l'est toujours. Le coefficient a changé, pas les murs. Un meilleur DPE n’est pas toujours une meilleure performance réelle.
Pour toi, en tant qu'acheteur, la question à poser n'est pas seulement "quelle est le DPE ?", mais "est-ce que cette étiquette reflète une performance ou un changement de méthode de calcul ?". La réponse détermine l'étendue des travaux à anticiper, le coût réel de l'énergie à l'usage, et la valeur de revente dans dix ans.
C'est exactement ce type d'analyse que les professionnels de l'immobilier doivent aujourd'hui être capables de conduire. Lire un DPE, en comprendre les limites, et en traduire les implications pour un client. Le vrai job d’un professionnel immobilier n’est plus juste de vendre un bien, mais d’expliquer une réglementation mouvante. C'est d'ailleurs une des compétences centrales du BTS Professions Immobilières tel qu'il est enseigné à l'école de commerce AFTEC Rennes.
Comment savoir si un DPE a été recalculé ou si des travaux ont vraiment été faits ?
C'est la question pratique que tout acheteur devrait poser avant de signer. Voici comment t'y retrouver en trois étapes simples.
Vérifie la date du diagnosticTout DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est recalculable gratuitement. Si le document que te présente le vendeur date d'avant janvier 2026 et que le bien est chauffé à l'électricité, l'étiquette affichée est probablement l'ancienne.
Télécharge l'attestation ADEMEDepuis le 1er janvier 2026, chaque propriétaire concerné peut générer gratuitement une nouvelle attestation directement sur le site de l'ADEME (ademe.fr), sans faire intervenir de diagnostiqueur. Le document indique la nouvelle étiquette calculée avec le coefficient 1,9. Si le vendeur ne l'a pas encore fait, tu peux le lui suggérer de le faire avec le numéro du DPE.
Compare l'étiquette ancienne et la nouvelleSi le bien est passé de F à D sans aucun travaux mentionnés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), c'est un reclassement administratif. La performance thermique réelle du logement n'a pas bougé. Les factures d'énergie, elles, resteront les mêmes.
DPE et négociation : comment lire un bien autrement
L'évolution du DPE rebat les cartes dans la phase de négociation. Avant la réforme, une passoire thermique justifiait presque systématiquement une décote à la négociation. Désormais, certains biens sortent du statut de passoire sans que leur état réel ait changé. Un professionnel qui ne maîtrise pas cette nuance risque de mal conseiller son client.
Quelques points à intégrer dans une lecture de bien post-réforme :
Vérifie l'historique du DPE. Si le diagnostic date d'avant janvier 2026 et que le bien était classé F ou G avec un chauffage électrique, il est probable que l'étiquette actuelle soit le résultat d'une mise à jour de calcul mais pas de travaux.
Croise le DPE avec la facture d'énergie réelle. Un logement classé D peut très bien afficher des charges énergétiques élevées si la consommation effective ne correspond pas à ce que le diagnostic modélise.
Identifie le mode de chauffage. Le reclassement concerne surtout des logements principalement chauffés à l’électricité. Un bien au gaz ou au fioul n'a pas bénéficié de cette réforme. Si tu visites un tel bien toujours classé F ou G, les contraintes réglementaires restent entières.
Anticipe les prochaines échéances. La loi Climat et Résilience prévoit d'élargir les interdictions de location aux biens classés F en 2028 et classés E en 2034. Un bien classé E aujourd'hui n'est pas à l'abri d'une contrainte dans quelques années.
Se former pour conseiller, pas seulement vendre
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À l'école de commerce AFTEC Rennes, cette formation est accessible en alternance (contrat d'apprentissage ou de professionnalisation) ou en initial avec des stages en entreprise. Les formateurs ont un parcours professionnel dans l'immobilier mais pas uniquement un bagage académique. C'est une différence quand il s'agit d'apprendre à lire un marché, à négocier, ou à conseiller sur un dossier DPE.
Si tu envisages une carrière dans l'immobilier comme agent, négociateur, gestionnaire de copropriété ou encore administrateur de biens, le BTS Professions Immobilières à l'école de commerce AFTEC Rennes donne les bases pour comprendre un secteur en évolution réglementaire. Le diplôme est de niveau Bac+2, reconnu par l'État, et ouvre des passerelles vers des formations Bac+3 à Bac+5 pour ceux qui veulent aller plus loin.